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Obtention d’un AFO
L’obtention d’une AFO est maintenant devenue une grande partie de notre processus de vente de propriétés rurales ici dans la région d’Almeria.
QU’EST-CE QU’UN AFO? (Asimilado Fuera de Ordenacion)
Une AFO est un certificat administratif qui confirme le statut juridique de la propriété officiellement reconnue hors des permis de construire. Une propriété peut ne pas avoir une licence de 1ère occupation ou peut avoir eu des extensions qui n’ont pas été effectuées avec le permis de construire correspondant.
Certaines propriétés avaient des permis qui ont été donnés et qui sont maintenant expirés ou ont été révoqués dans certains cas. L’AFO en termes simples ne rend pas la maison légale! Il réguarise cependant une propriété! Sachez qu’il peut y avoir des restrictions attachées! Une fois donné, cela signifie qu’il a été reconnu et régularisé à compter de la date d’émission et en l’état de cette date. Ainsi, aucun nouveau changement ne peut être apporté après que l’AFO a été donné.
Si vous achetez une propriété avec un AFO, il est acheté en sachant ce qui existe maintenant, est-ce fondamentalement, vous ne pouvez pas aller construire des extensions, etc. et une maison avec un AFO qui n’a pas actuellement de piscine, vous ne pouvez pas en mettre une, mais vous pouvez en installer une hors sol sans que cela n’affecte l’AFO. Dans certaines régions, vous pouvez demander une licence de travaux à la mairie présentant votre AFO, mais cela n’est pas garanti et dépend uniquement de la mairie si elle vous accorde l’autorisation ou non.
Donc, si vous achetez un projet de rénovation, ou une propriété qui nécessite des modifications, veuillez demander à votre avocat de vérifier auprès des mairies concernées pour voir quoi ou s’il y aurait une restriction en raison de l’AFO. Nous voyons tellement de maisons sur le site, nomally trop bon marché pour être vrai, mais ils n’ont normalement pas cette documentation, nous avons des propriétés qui nous sont offertes quotidiennement que nous ne pouvons pas commercialiser jusqu’à ce qu’ils obtiennent l’AFO!
Nous avons aussi des propriétaires qui crient comme nous quand nous en demandons un! Pourquoi? Naturellement, et nous ne nous offusquons pas, certains ont acheté de bonne foi à l’époque de leur agent, quand ils sont venus vendre, nous l’agent méchant qui veut protéger notre acheteur de fourrure et qui veut réaliser une vente et un achat sans stress pour toutes les parties, demande des documents dont certains n’ont jamais entendu parler ou ne veulent pas obtenir ou parce qu’il y a un coût important impliqué.
Alors que certains agents peu scrupuleux sont toujours prêts à les commercialiser, vous continuerez à trouver des « propriétés à prix avantageux sur le Web », mais méfiez-vous des acheteurs! Ils vous coûteront inévitablement beaucoup plus cher que prévu à la fin de la journée.
La Junta de Andalucía a fait une loi que toutes les mairies doivent avoir une liste de toutes les propriétés et leur statut juridique conformément au décret 2/2012 du 10 janvier. Pourquoi? En raison de la corruption documentée trouvée au sein des mairies qui accordaient illégalement des permis de construire sur des terrains qui n’auraient clairement pas dû être construits, c’est-à-dire des terrains rustiques!
Le certificat AFO permet toutefois à la propriété d’avoir accès aux services de base.
Les entreprises de services publics, d’eau, d’électricité, etc. demandent une AFO à la réception d’une demande de raccordement.
De même, si une licence pour effectuer des travaux de rénovation sur un bien existant est demandée, les mairies demandent également à voir le certificat AFO avant de pouvoir délivrer la licence de rénovation.
Il y a un règlement foncier andalou modifié en 2012 qui dit qu’une maison construite avant 1975 et avec son permis de construire / licence d’origine n’a pas besoin d’un AFO. Cependant, ils accordent également le pouvoir aux mairies individuelles d’administrer leur planification urbaine, ce qui signifie que s’ils insistent pour qu’une AFO soit faite.
Depuis l’adoption du décret, toutes les mairies locales ont élaboré leurs propres règlements pour la délivrance du certificat AFO et le montant de la taxe que vous devez payer pour en obtenir un. Il est donc très important en tant qu’acheteur de s’assurer que la propriété dispose de ce document avant la conclusion d’une vente.
Comment présenter une demande d’AFO
Le propriétaire de la propriété doit demander le certificat à son hôtel de ville local en personne ou par l’intermédiaire d’un avocat. Spanish Property Choice a reçu des recommandations d’anciens clients qui ont suivi ce processus avec succès avec leur avocat et nous sommes heureux de vous mettre en contact avec eux pour en discuter davantage si vous le souhaitez.
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Pour les propriétaires qui voudraient spanish Property Choice pour commercialiser la propriété pour eux, nous sommes là pour aider et conseiller tout le chemin. Le processus de demande doit être commencé dès que possible pour aider une vente rapide et efficace, ce que vous ne voulez pas est de commencer le processus lorsque vous avez un acheteur! il sera soit tenir jusqu’à la vente et causer un stress unnessasary ou il pourrait scupper l’affaire tous ensemble. Il ya beaucoup de propriétés pour un client à choisir qui ont la bonne paperasse, alors laissez-nous vous aider à obtenir ce processus va en nous contactant sur [email protected]
Donc, pour commencer le processus dont vous avez besoin d’employer votre architecte qui aura alors besoin de plans complets de la propriété, confirmer la propriété a des connexions d’eau et d’électricité, confirmer qu’il a une cuisine fonctionnelle et salle de bains et une partie de la permission est d’avoir une chambre 3 Pozo installé.
Ensuite, ces documents sont soumis à la mairie locale avec des copies de l’ecritura, informations catastro, facture IBI et vos numéros NIE.
Vous aurez alors une fois accordé aura une Declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (DAFO).
Un peu de conseil - Assurez-vous que tout ce qui a été construit ou étendu sur le terrain a été là depuis plus de 6 ans! Cela inclut les pergolas, les ports automobiles, etc.
La mairie locale vérifiera tous les plans généraux produits par la junte d’Andalousie et même Google pour confirmer la déclaration et si quelque chose n’a pas été en place pour les 6 années requises, puis la mairie peut exiger qu’il soit retiré. Cela varie de l’hôtel de ville à l’hôtel de ville, mais mieux vérifier avant de postuler.
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